Хитрый, опытный, добросовестный, но бедный

2 месяца назад
78 в право

Уже многократно сталкивался с ситуацией, когда уверенный в себе и юридически грамотный человек пытался обойти закон, используя его несовершенство, но терпел фиаско.

В сегодняшнем случае фиаско сокрушительное. Фактически полное разорение хитреца. Человек потерял 7 миллионов рублей.

Василий Ключевский как-то сказал:

Хитрость не есть ум, а лишь усиленная работа инстинктов, вызванная его отсутствием.

Может бы и прав был.

Что произошло?

Преуспевающий агент по недвижимости увидел объявление о продаже жилого дома площадью 280 кв. м.

Риэлтор был хорошим специалистом и прекрасно представлял рыночную стоимость объекта - не менее 12 млн. рублей. В объявлении была указана цена 8 млн.

Риэлтор осмотрел дом. Он был в шикарном состоянии, добротно сделан, имел прекрасную планировку.

Скидку в более 30 процентов от цены рынка продавец объяснил просто - деньги нужны срочно.

В ходе переговоров риэлтору удалось сбить цену еще на миллион рублей. Это был реально хороший риэлтор, знающий толк в своем деле. Итоговая цена - 7 миллионов.

Проблемный дом

Покупатель прекрасно понимал, что такие скидки просто так не делают. Срочность может влиять на цену сделки, но не 5 миллионов же она стоит.

Выписка из ЕГРН все объяснила. Дом находился под арестом. У собственника были серьезные долги и кредитор через суд требовал обратить взыскание на имущество должника.

Риэлтор понимал, что сделка, совершенная с таким имуществом, будет неминуема признана судом ничтожной. Ничтожность - разновидность недействительности сделки.

Но вариант был очень выгодный. Настолько выгодный, что изучив законодательство покупатель решил пойти на риск.

Гражданское законодательство содержит понятие добросовестного приобретателя. Таковым признается человек, который приобрел вещь незаконно, но в момент такого приобретения не знал и не должен был знать, что совершает незаконную сделку.

Истребовать дом от недобросовестного покупателя возможно в двух случаях:

  1. Если право собственности на дом перешло безвозмездно. Например, в результате дарения и наследования.
  2. Если дом выбыл из владения собственника не по его воле.

Передача семи миллионов рублей и оформление договора купли-продажи исключало оба эти условия.

Доказать осведомленность покупателя об аресте имущества было тоже не возможно, ибо продавец ему об этом не сообщил, а выписку из Росреестра риэлтор заказывал не сам и факт его знакомства с её содержанием установить невозможно.

Сделка состоялась. Мне в этой истории не совсем понятно, почему договор, несмотря на арест имущества, все же прошел регистрацию в Росреестре.

Мне непонятно, но не удивительно. Это не первый такой случай, который стал мне известен. Либо взятка, либо знакомство с сотрудниками регистрирующего органа. Скорее всего и то, и другое.

Добросовестный покупатель

Нужно признать, что риэлтор максимально позаботился о своей будущей добросовестности:

  1. Прекратил регистрацию в квартире родителей, в которой проживал ранее.
  2. Сразу после оплаты, но еще до регистрации договора вселился в приобретенный дом.
  3. Познакомился со всеми соседями, в результате чего они могли подтвердить его открытое проживание в доме.

В последствии риэлтор действительно был признан судом добросовестным владельцем. Вот только не помогло ему это никак.

Пришла беда откуда не ждали

Все бы было в этой истории для риэлтора хорошо, если бы иск о признании договора купли-продажи дома заявило третье лицо - кредитор продавца.

Именно это вариант имел в виду риэлтор, когда продумывал свою схему. Вполне логично. Кредитор лишается обеспечения своего иска, больше с должника взять нечего, поэтому он требует признать сделку ничтожной.

Риэлтор не учел только одного - он столкнулся с банальным мошенничеством.

Иск о признании сделки недействительной заявил продавец. И при таком раскладе факт добросовестности покупателя значения не имеет. Высший Арбитражный Суд указал на это в своем информационном письме еще в 2008 году (тогда этот орган судебной власти еще существовал).

Печальный итог

Совершенно очевидно, что должник и кредитор в этой истории находились в сговоре. Доказать, правда, это невозможно.

После признания судом сделки недействительной, дом будет реализован с торгов. Полученные от продажи средства получит кредитор. Юридически получит. Как там будет на самом деле в соответствии с их сговором мы не знаем.

У должника никакого имущества и доходов больше нет. Проще говоря, 7 миллионов потеряны. Скорее всего навсегда.

Хитрый, опытный, добросовестный, но бедный. Так бывает.


Text.ru - 100.00%


Торговая платформа Pokupo.ru


Авторы получают вознаграждение, когда пользователи голосуют за их посты.
Голосующие читатели также получают вознаграждение за свой голос.
Порядок сортировки:  Популярное

Красиво ))
Хотя, за такой тупой развод у нас могут и киллера нанять ))
Да и позиция суда, принявшего иск от ПРОДАВЦА (!) дома, получившего деньги по заведомо ничтожной сделке (!!), мягко говоря непонятна: почему не возбудили дело о мошенничестве?
Тут-то хитрожопому латифундисту 159.4 УК РФ корячится - "десяточка" за будь здоров.

·

А продавец в суде заявил, что не знал, что нельзя продавать арестованное имущество. Плюс искренне возмутился, почему тогда договор зарегистрировали. Мол он подумал, что раз зарегистрировали, то все чисто)

·
·

Да, продавец может быть хоть актёром Голливуда )))
Его позиция - понятна.
Непонятна позиция Суда, который в том числе должен руководствоваться принципом "Незнание Закона не освобождает от ответственности".

·
·
·

В данном случае у суда не было выбора. Действия продавца в такой ситуации значения не имеют. Сделка ничтожна вне зависимости от того, знал или не знал это продавец, заключая договор.
А ответственность у продавца в этой ситуации есть. Именуется реституцией. Он должен вернуть назад полученные деньги.
Просто у него их временно нет, а потом обязательно вернет))

67
  ·  2 месяца назад

Это называется сам себя перехитрил. Конечно, сам факт регистрации этой сделки в Россреестре вызывает вопрос - а не было ли и тут участника сговора?

·

Вряд ли. Покупатель ведь риэлтор, у него есть связи в таких структурах. Вероятно воспользовался просто. Не бесплатно, естественно.

А в следующие инстанции он обращался или забить решил?

·

Думаю, не обращался.
Какой смысл, если судебная практика по таким делам уже сложилась и закреплена правовым актом высшей судебной инстанции?
Суд ведь его не привлек ни к какой ответственности, он просто вернул стороны в первоначальное положение, каковое имело место до сделки. Естественно, только юридически вернул, не фактически.
У покупателя есть право требовать уплаченную сумму. Формально его права не нарушены.

73
  ·  2 месяца назад

какой кошмар. лучше бы он туда не лез, в сделку эту. (

·

А мне почему-то нисколько его не жалко.
Он хотел обхитрить систему, действовал, зная, что имущество под арестом.
Итог логичный)

·
·

Что ж он, такой умный и хитрый, а появление роляля в кустах, в данном случае - кредитора, не просчитал? Вот потому теперь и бедный....Значит не такой уж и умный.

·
·
·

Про кредитора он как раз знал. Не просчитал он вариант с мошенничеством.

·
·
73
  ·  2 месяца назад

ну, система столько раз на... хитривала нас, что не такой уж большой и грех ))) но вот такие вот, мелкованы, и попадаются ))

·
·
·

Наташа, а вот представь, что некий человек должен тебе несколько миллионов. Возвращать он тебе их не собирается, но у него есть дорогой дом.
Ты через суд пытаешься вернуть свои деньги за счет обращения взыскания на дом, но находится хитрый риэлтор, который вместе с должником пытается провернуть такую схему.
Ты все еще будешь на стороне риэлтора в этом случае? Вряд ли.
Под системой я в этом комментарии имел в виду сложившийся порядок правоотношений, который необходим для защиты интересов добропорядочных граждан.

·
·
·
·
73
  ·  2 месяца назад

да, хороший пример, Андрей. неа, не думала. согласна с тобой. это неправильные действия он совершил!

72
  ·  2 месяца назад

Ваш пост поддержали следующие Инвесторы Сообщества "Добрый кит":
francisgrey, blange, narin, andrvik, max-max, tymba, kanenakat, midnight, ruslandis, arsar, kotik, yourlastwinter, vict0r, semasping, ladyzarulem, svinsent, tnam0rken, oksana0407, i-findirector, amelina.elena, brika, mr-nikola, victorskaz, ermakovaolga, bag, dim447, duremarr, abloud, mamatata, irimeiff, goldenriver, katarinka, benken, andrzhej, anandasurya, eliney, bavard, rualev, alexxela
Поэтому я тоже проголосовал за него!


dobryj.kit теперь стал Делегатом! Ваш голос важен для всего сообщества!!!
Поддержите нас:

32
  ·  2 месяца назад

Сюда приплывал Моби Дик

76
  ·  2 месяца назад

banner.jpg

Подписывайтесь и читайте нас в обзорах @psk

44
  ·  2 месяца назад

Как считаешь @andrvik , что будет дальше?Как считаешь @andrvik , что будет дальше?